那投资日本房地产是不是就是一项稳赚不赔的项目呢？答案是否定的。
很多投资者特别是外国投资者，买下日本房产之后基本都是出租出去或者作为民宿托管。日本规范化的租赁市场是很多投资者敢于投资的信心来源之一。日本的商业地产租约通常为5到10年，保证金为6个月租金。住宅租赁时，租户需提供连带担保人，押金是2个月的租金，退租时如果出现损坏需要支付复原费。
看上去很美好，感觉只需要出个首付，在享受日本低利率房贷的情况下，坐着收租就好了。事实上，有些买到非核心地带的投资者会发现房子根本租不出去，有些被日本的美景迷住，将房产买到北海道等旅游胜地的人发现，只有在旅游旺季房子才租的出去，平时根本无人问津。
所以，有机构直接总结出日本购房三大定律，只买东京大阪、只买地铁500米内、只买次新塔楼。使得东京和大阪的房价突破新高，日本房地产市场出现两级分化，2024年东京核心区高端公寓涨幅甚至超过30%，而北海道、九州等偏远地区涨幅不足3%，部分区域甚至下跌。难怪有人调侃：在日本买房就像吃寿司，银座米其林和便利店饭团看着都是米饭，价格差个零。
日本房价暴涨是事实，但千万要看清楚不是所有地方都在涨，我们可以在暴涨前面加上“仅东京和大阪两大都市区”的定语，会更显严谨。
与需要长期持有房产承担风险的房产所有者不同，日本房地产行业的上下游已经在这场盛宴中分得一杯羹了。三井不动产、三菱地所因为核心区高端项目推动其股价不断上涨，日本的房地产热预计还会持续一段时间，作为利益体，日本的上市房产公司，肯定会放出更多的利好消息刺激其股价。
日本最大的房屋建筑商大和房屋工业营收数据在近两三年都非常好看。建筑巨头鹿岛建设的订单排到2027年。因为收购美铁失利和川普关税战而焦头烂额的日铁，从国内市场获得了安慰，日本钢材涨价利润提升，趁机赚了不少。
还有一个大家可能都想不到的公司，也是这轮地产暴涨的受益者，那就是银行。日本银行业在房价暴涨周期中的核心盈利模式，源于日本央行加息带来的存贷利差扩大。存款利率存在滞后上升情况，形成“剪刀差”。2024年日本房贷平均利率从0.45%升至0.8%，而同期存款利率仅从0.01%微调至0.05%，利差扩大至0.75个百分点。
各个商业银行大赚特赚，以三菱日联银行为例，其2024财年第二季度净利润同比飙升90%，全年净利润预计达到约112亿美元，创历史新高。瑞穗银行测算，2024年两次加息为其带来超过5亿美元的净利息收入增长。
如果说商业银行是在有本钱的情况下，依靠日本房地产大赚。那私募们的操作更加大胆，玩得那叫一个花，用日元贷款买东京房产，同时做空日元期货，在杠杆的撬动下，获得超额利润。左脚踩右脚，在空中完成击鼓传花，完美再现美国次贷。
