我们经常听说一句话，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融或政策，所以对于房地产而言，未来的大趋势还在于人口的流向，这也是过去房地产高速增长的基础，人口红利。
城镇化快速推进，房地产是最直接的受益行业。
据证券时报6月19日报道，近日，中指发布《2025中国城市开发投资吸引力排行榜》显示，2025年，上海、北京、深圳、广州房地产投资吸引力排名仍位居前4位，杭州、成都、苏州、南京、武汉、西安居5—10位。
无论是庞大的经济规模，还是完善的基础设施，或者是丰富的资源和人才储备，都持续保持着较强吸引力，这就是四大一线城市始终领先的原因。
从住房需求影响因素分析来看，报告指出，人口作为住房需求的基础及劳动力供给的核心要素，其变动趋势对房地产市场影响深远。多数城市人口增长趋缓，核心城市人口吸引力仍突出。
伴随着我国城镇化逐步推进，城镇人口高速增长，房地产市场也经历了持续20多年的快速扩张阶段，但在2017年以后，我国总人口及城镇人口增长速度开始逐年放缓，直至2022年总人口规模出现下降，每年城镇人口增量降至1200万人以下，由此，全国商品房销售面积也在2021年见顶后逐步回落。
房地产终于告别高速增长时代，迎来了大幅调整阶段。但未来房地产是严重分化的。一线城市与三四线城市严重分化，即使一线城市也是不尽相同。
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就目前情况看，2024年一线城市中，广州、深圳人口保持正增长，而北京、上海人口由增转降。是不是意味着京沪比不上广深了？不是这么简单，人口固然重要，但不是绝对的。产业发展质量仍是决定城市人口吸引力及居民购买力的核心因素。
作为房地产市场的关键支撑要素，人口的规模、流向及年龄结构深度影响不同城市的住房需求潜力。一方面，持续的人口流入为城市提供了稳定的住房基础；另一方面，高素质人才聚集也将带动改善性住房需求释放，为市场长期发展提供支撑。
很显然，核心一二线城市科技创新能力领先，未来在产业竞争优势突出，通过提供优质岗位吸引高质量人才流入，所以，它们吸引的不仅仅是人口，更重要的是人才。似乎跟房地产的可持续发展有重要关系，既有基础，更有支撑。
京沪是在做人口疏解，但是后续会稳定在一定的量上，跟其他城市自然流出还不太一样。所以，一线城市和三四线城市的那种流入流出还是有区别的。
一线城市我们得重点关注在园幼儿和小学生规模，比如，广州、深圳在园幼儿均超50万，小学生数量分别达133万和124万人，规模全国领先，相对京沪更宽松的人口政策，为广深带来较为充足的人口潜力。
除上海外，北京、广州、深圳小学生规模也都保持增长。意味着未来更多改善性购房需求将得到释放，特别是对教育住房需求更是对城市房地产市场形成更强的支撑。
无论是主动还是被动，我们都要面临着从“人口规模红利”向“人口质量红利”转型，在这个过程中，尽管在全国人口连续三年回落，核心城市人口增长也有所趋缓，但凭借资源优势及产业升级带来的发展红利，核心城市仍吸引大量人口聚集。
核心城市居民购买力较强，正赶上大力推广好房子建设，新房市场“改善化”趋势明显，这与人口流入数量和质量密不可分，这些城市未来在“好房子”建设导向下，新房开发仍具备较大潜力。
除了一线城市外，尤其是近几年多地提出的“强省会”战略初见成效，东部核心城市就不提了，一直都很强，中西部的贵阳、长沙、南昌等省会城市也实现人口较快增长，也为房地产市场提供了潜在需求支撑。
中指报告表示，长期来看，尽管我国新房市场规模有所回落，但未来5年，仍具备10万亿元左右市场规模，随着居民对高品质住房需求的增加，“好城市+好房子”仍有发展空间。
报告给出的是思路，大家在买房时要清楚，仅供参考，无论规模大小，市场如何风云变幻，作为买房者，买房是一件非常系统的大事，不仅要选对城市，更要选对房子。房地产变得越来越复杂，买房需要更加专业的选房逻辑，即使北京相对比较安全的城市，都需要慎之又慎。
